Ekşioğlu KentselKentsel Dönüşüm Koordinasyonu
Binamı Değerlendir

Kentsel Dönüşüm Rehberi & Sık Sorulan Sorular

Kat maliklerinin ve apartman yöneticilerinin dönüşüm sürecini doğru anlaması, yaygın hatalardan kaçınması ve sağlam adımlar atması için hazırlanan tarafsız rehber.

Temel Başlıklar
01

Kentsel dönüşüme nereden başlanır?

Kentsel dönüşüm binayı yıktırmakla değil; kat maliklerinin kendi aralarında toplanıp mevcut durumu, beklentileri ve ortak niyeti netleştirmesiyle başlar.

Pek çok apartmanda yapılan en büyük hata, kat malikleri arasında henüz bir çerçeve uzlaşısı sağlanmadan apar topar lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırmaktır. Resmî tespit yapıldığında 60+30 günlük tahliye süresi başlar; eğer apartman henüz hangi müteahhitle, hangi şartlarla ve hangi bütçeyle anlaşacağını bilmiyorsa ciddi mağduriyetler yaşanabilir. Bu sebeple doğru başlangıç: 1) Kat malikleri ön toplantısı, 2) Bina temsilcisi seçimi, 3) İhtiyaç analizi ve teklif çerçevesinin belirlenmesidir.

  • 1. Malikler Ön Toplantısı: Resmi tebligat öncesi apartman sakinlerinin ortak niyetini öğrenin.
  • 2. İletişim Heyeti Seçimi: Karar alma sürecini koordine edecek temsilcileri belirleyin.
  • 3. Tarafsız Ön Görüşme: Müteahhit baskısına girmeden önce bağımsız bir değerlendirme alın.
Kentsel dönüşüm başlangıç planlaması ve mimari teknik inceleme dokümanları
02

İlk görüşmede hangi bilgiler gerekir?

İlk ön görüşme için tapu fotokopisi gerekmez; yalnızca ilçe, ada ve parsel bilgileriniz ön değerlendirme için yeterlidir.

Ekşioğlu Kentsel ile yapacağınız ilk görüşmede hassas kişisel veri talep edilmez. Taşınmazınızın bulunduğu ilçe, ada ve parsel numaralarını ilettiğinizde imar planı ve dönüşüm olanakları önceden analiz edilir.

03

Kentsel dönüşümde firma seçerken nelere bakılır?

Sadece en yüksek metrekareyi veya en düşük fiyatı veren firmaya değil; finansal güce, tamamlanan benzer işlere, teminat mektubuna ve hukuki sözleşme şeffaflığına bakılır.

İstanbul'da kentsel dönüşüm projelerinin aksamasının birincil sebebi mali gücü yetersiz yüklenicilerdir. Firma seçerken: 1) Müteahhidin yetki belgesi grubu (A, B, C vb.), 2) Son 5 yılda teslim ettiği konut projeleri ve malik referansları, 3) İstenen teminat türü (banka kesin teminat mektubu veya bina tamamlama sigortası), 4) İnşaat süresi ve gecikme halinde ödenecek cezai şartlar, 5) Sözleşmede açıkça belirtilmiş malzeme teknik şartnamesi (mahal listesi) mutlaka incelenmelidir.

  • Yetki Belge Grubu: Bakanlık müteahhitlik sınıfı yeterliliği.
  • Teminat Türü: Banka kesin teminat mektubu veya bina tamamlama sigortası.
  • Referanslar: Benzer kat ve ölçekteki projelerin zamanında teslim geçmişi.
  • Cezai Şart: Gecikme halinde ödenecek rayiç kira ve tazminat bedeli.
Güvenli konut mimarisi ve bina yapı detayları
04

Teklifleri karşılaştırırken hangi kalemler incelenir?

Teklifler yalnızca 'kaç metrekare daire veriliyor' üzerinden karşılaştırılamaz; net alan, ortak alan payı, malzeme kalitesi, kira desteği ve maliyet paylaşımı birlikte incelenmelidir.

Farklı firmalardan gelen teklifleri aynı teraziye koymak için şu kalemler standardize edilmelidir: 1) Brüt ve Net Alan Tanımları (bazı firmalar balkon ve ortak alanları ekleyerek brütü şişirebilir), 2) İnşaat bitirme süresi ve mücbir sebep maddeleri, 3) Taşınma ve kira yardımı taahhüdü, 4) Mahal listesinde belirtilen markalar (asansör, doğrama, cephe kaplaması, yalıtım), 5) İmar artışı veya azalışı durumunda ortaya çıkacak hak paylaşımı formülü.

İncelenen KalemTeklifte Sık Yapılan HataDoğru Yaklaşım
Metrekare TanımıSadece brüt metrekare yazılarak ortak alanların şişirilmesi.Net daire içi alanın ve balkon alanının net ayrıştırılması.
Mahal Listesi1. sınıf malzeme gibi muğlak ifadeler.Spesifik marka, model veya dengi standartların yazılması.
Kira YardımıMüteahhit katkısının süresiz veya belirsiz olması.Ruhsattan anahtar teslimine kadar kesin gününde ödeme taahhüdü.
05

Kentsel dönüşüm maliyetini etkileyen unsurlar nelerdir?

Zemin yapısı (fore kazık/jet grout ihtiyacı), bodrum kat sayısı, hafriyat lojistiği, otopark zorunluluğu, malzeme seçimleri ve güncel inşaat demir-beton endeksidir.

Zeytinburnu, Bakırköy ve Bahçelievler gibi ilçelerde zemin iyileştirme maliyetleri toplam kaba yapı bütçesini %15 ila %30 oranında değiştirebilir. Eğimli parsellerde istinat duvarları, dar sokaklarda beton mikseri ve kule vinç lojistik zorlukları, İBB otopark yönetmeliğine uyum için yapılması gereken kapalı otopark katları ve seçilen cephe yalıtım sistemleri maliyetin ana belirleyicileridir.

06

Riskli yapı tespiti ile ön görüşmenin farkı nedir?

Ön görüşme bağlayıcı olmayan bir hazırlık ve strateji adımıdır; riskli yapı tespiti ise Çevre Bakanlığı sistemine işlenen ve yasal tahliye sürecini başlatan resmî işlemdir.

Ön görüşme: Kat maliklerinin haklarını öğrenmesi, olasılıkları hesaplaması ve henüz süre baskısı yokken seçenekleri değerlendirmesini sağlar. Geri dönüşü olmayan bir hukuki sonuç doğurmaz. Riskli yapı tespiti: Lisanslı kuruluşlarca karot alınarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bildirilir. Rapor kesinleştiğinde tapuya şerh konur ve 60 gün içinde binanın boşaltılması resmen tebliğ edilir. Bu sebeple ön görüşme ve uzlaşma olmadan resmî teste gidilmesi önerilmez.

07

Zeytinburnu, Bakırköy veya Bahçelievler’de süreç hakkında nasıl bilgi alınır?

Zeytinburnu ofisimizde randevu ile yüz yüze görüşebilir ya da web formumuz üzerinden ada ve parsel ileterek uzman değerlendirmesi talep edebilirsiniz.

İşletme merkezimiz Zeytinburnu'ndadır. Bakırköy, Bahçelievler ve Kemerburgaz ise yerinde inceleme ve saha toplantıları yaptığımız odak hizmet akslarımızdır. Binanızın bulunduğu adresi, ada ve parsel numarasını web sitemizdeki başvuru formundan ilettiğinizde, bölgenizin imar ve dönüşüm koşullarına göre bir ön bilgilendirme oturumu planlanır.

Mevzuat Hakkında Bilgilendirme

Kentsel dönüşüm hukuku (6306 Sayılı Kanun), devlet kira yardımı limitleri ve vergi muafiyetleri Resmî Gazete’de yayınlanan mevzuatlarla güncellenmektedir. Sitemizdeki bilgiler genel rehberlik niteliğinde olup, resmî süreçlerde güncel mevzuat hükümleri esas alınmalıdır.

Binanızla ilgili sorunuz mu var?

Zeytinburnu, Bakırköy veya Bahçelievler’deki binanızın durumunu bize iletin, size özel ön bilgilendirme yapalım.

Binanız için görüşelim